说楼市说得人一声叹息 水皮南京大实话

  新华报业网讯 “光就房价管房价,那怎么能管好?”“关键是防止少数人侵占多数人的利益”昨天,有着“股市鲁迅”之称的著名财经评论员、《华夏时报》总编辑水皮在宁演讲并接受本报记者专访,提出应立法禁止炒房。

  在这场本报协办,炼金术投资教育公司、华夏时报、腾讯财经等主办的《金融创新下的市场机遇与挑战如何走好下半年资本市场的掘金路》大型报告会上,他还认为,近期的股市上涨,将有望奔向3500点的价值中枢。撰文 薛蓓 马燕

  水皮,原名吕平波,但成名后屡屡被人称为“水总”,而被人忘记了他的本名。现任《华夏时报》总编辑,是中国著名财经评论家,中央电视台和北京电视台特约评论员。1989年,水皮曾与中国知名报人丁望先生一起创办《中华工商时报》,并随后拉开财经报纸进军“厚报时代”的序幕。因其擅长“以新闻手法解读经济方略,以专家视角点评财经事件”而开办财经评论专栏“水皮杂谈”。

  水皮的主要著作有《猴市》、《黑庄》、《搏傻》、《解套》、《僵持》、《试错》、《政策市》、《谁在左右中国股市》、《谁在鱼肉中国股市》、《斗牛》等,从中诞生了中国资本市场一系列热点名词和经典观点。其系列杂谈“中国股市的十万个为什么”,堪称“中国股市现实版《呐喊》”,被誉为“股市鲁迅”。

  昨日,记者还首度听闻,水皮还曾是上世纪80年代的高考苏州文科状元,考入复旦大学新闻系。更让人吃惊的是,现在看来文质彬彬的水皮,当年竟然还是体育好手,学生时代曾得过标枪冠军。

  “股市是大多数人犯错误、大多数人赔钱的地方,一年下来,不会有超过20%的人挣钱。牛市只是这个大多数人赔钱的比例小一些。”

  “其实,在股市里,越是自以为聪明的人,越可能没挣钱,还赔钱,原因是太贪心。比如工商银行这样的股,如果4块多买,一年20%的涨幅加分红,比把钱放在银行都好,还没什么风险。有人认为这样涨得不快。股市就是博傻的地方,你承认傻,就开始挣钱了。”

  “去年10月下旬,我在南京的一次活动上表示,买房比买股要赚钱。如今在房地产调控措施频出之后,不是这样了,去年的结论目前应该有所修正。但是长期来看,买房不会赔钱。以十年时间计算,买房不会亏。但是股票不管长期、短期,都是大部分人赔钱。”

  “房地产不能随便降价,降价比涨价带来的伤害更大”,提到房价对人们的心理影响时,水皮风趣地说:“比方说你三万元买的房子,你对门在你之后两万八买的,每天打开门看到邻居,你就会想到自己的失败!”

  但现在的问题是,房价已经高得惊人,让人非常担忧。水皮举例说,现在北京三环以内已没有3万元/平方米以下的房子。这意味着什么?意味着三环内的有房人,都能移民美国。以往移民美国需要的条件是在美投资建企业招员工。而现在,美国投资移民最新规定是,只要拿出50万美元,低息借给当地中小企业就行。而北京三环内随便一栋房,只要有100平米,就喊到300多万人民币。

  看完了北京,再看南京。水皮在2008年来南京开会时曾专门在河西转了一圈,看到很多商品房空着没人买,在2009年10月底他再来,却被告之当初那些房子早就单价上万了。而昨天,他又获知河西房价有的已达2万元/平米。

  “没有人会在身处其中时认为是泡沫。”水皮分析说,“泡沫只有在被刺破后,人们才恍然大悟。”而“泡沫”被刺破后的危险又有多大呢?他以日本为例,从1990年迄今,日本房价一跌就是20年。因此,他赞成政府及时对房地产进行调控。

  不过,水皮也认为,对“高房价”必须一分为二看。在中国现在,“高房价”有其特殊性。以去年为例,中国经济之所以能实现“V”形反转,最大的贡献就是房地产。

  “中央支持力度最大的也恰是房地产。2008年很多房地产公司基本上处于倒闭边缘。而房地产注册资本金比例从35%降到了20%,原来三倍杠杆放大到了五倍。就相当于买房人首付2成可贷款买房,有2成资金就可做房地产。”水皮介绍,因此当时地产成为经济反转的领头羊,迅速上升。而除此以外,房地产还带动了上下游水泥、装修服务业等的复苏。

  另外,水皮还提出一个观点,2009年货币供应量增加了近30%,2010年增加了近18%,这么多的钱没有在CPI上找到出口,却在房地产市场找到了宣泄,“房价暴涨一定程度上化解的是通胀的压力,所以与其说房地产可以抗通胀,不如说房地产可以化通胀。”但是,长期来看,他认为这种做法不可持续。

  水皮非常赞成政府及时进行房地产调控。但为何百姓常有调控就是“纸老虎”,房价越调越高的感受?他认为,这跟大城市里房价有两种需求有关系。

  “一种是消费需求,一种是投资需求,在调控后期,投资需求日益上升”。水皮提及,北京不少二手房交易让人咋舌。“都是一次性付款。三环内150平方米,一次性付款450万,这些人肯定不是普通的改善型住房需求,肯定是投资客”。水皮认为,“有人辩解说我们是投资,并不是投机,其实在房地产领域,投资与投机就是画等号的。”他认为,要对这种需求进行一定程度的遏制,而以往调控对此执行不够。

  更关键的问题是,以往的房地产调控中,中央、地方诉求不一致,各部委想法不一致。比方说,“国十条”中说“过热地区”要怎么怎么样,而地方上没有一个主动认为自己是“房价上涨过快”的典型。直到银监会细则在四个月后推出的,指名“北京、上海、深圳和杭州”名列其中。

  那么,节前的这次房产调控政策,能否很快收到效果?水皮认为很难讲。首先关键看执行力,其次应该看到,外在措施对房价的影响只是一部分,它的影响力会小于市场自身因素因为房地产价格是由有效需求和支付能力决定的。“即使房产税出来,房产价格也不会那么快就下降。房价是会涨到涨不动的时候,降下来,而不会是因为房产税而降。”

  他认为,这是因为“中国已经进入了资本时代,进入所得所挣已经超过了满足吃喝拉撒的时代,有了一定的积累”,这都将推动人们的房产有效需求。同时,城市化进程也会推动房产需求农民进入小城镇,小城镇居民进入城市。不过,另一方面,“如果房价涨得太快,超过了这个阶段的过程,就会反过来压制城市化进程中的需求。”因此市场本身也是个复杂现象。

  水皮认为,楼市调控如果光就房价管房价,那治标不治本。因为房子既有消费品的作用,又有投资品的作用,也有市场供需规律。政府不能光看到房价,更要看到如何体现社会公平。

  他认为,立法禁止炒房可以防止少数人侵占多数公共资源。比如韩国就对家庭购买一套房子以上有种种限制,富人如果有钱还要投资,就只好到国外买。他认为,若能通过立法禁止“炒房”,会比征收房产税有效得多。而他自己已写了八篇评论,建议立法禁止炒房。

  以眼下最严厉的深圳“限购令”为例,如果能推而广之,那么,遏制房地产的投机才有落实到位的可能,禁止炒房也就变成了现实。如果能有一个立法程序,临时规定变成制度安排,那么房地产市场的长治久安就有了可能。

  “一开始可能人们会不适应,但当立法后,临时规定变成制度安排,就不是改变投资者的预期,而是从根本杜绝这种念想,没有预期,没有希望,也就谈不上绝望和失望。”水皮说。

  “当然,这个建议也有个难点,那就是该如何界定炒房?”他认为,这是一个多方需坐下来协商的话题,就他个人建议,比如三套以上的房产被视为“炒房”。

  10月8日,上证综指以2681点开盘;10月15日,收盘点位为2971点。短短一周时间,不少人还没反应过来,大盘就已噌噌噌涨了近300点。下一步是继续涨还是回调?大行情是否就此启动?昨天水皮说:就像开车刚刚悠起来,行情还有的走呢,回到3000点之上,向3500点进军都正常,谁说沪深股市只有跌的命?

  水皮分析,“十一”黄金周后的大涨,与美元贬值有着重要关联。不过,水皮并不认为这轮行情是从“十一”后开涨,而是早在7月2日就启动。“万科股价是7月1日见底,上证指数是7月2日2319点见底。”

  水皮分析,今年以来房价与股价有着微妙联系。比如上半年股市因房地产调控而下跌,个中信息链是“房价涨得越快、房地产成交量越缩小、房地产企业收入预期越少、盈利预期越下、房地产个股越跌”。

  而4月份调控以来,房地产企业改变了策略。以万科为例,不是主动降价,而是询价。举例来说,北京一个万科楼盘,大家根据周边情况判断该是1万5一平方米,万科询价后1.35万一平方米全卖掉。因此,万科连续3个月月成交量过百亿。企业收入大幅增长,利润就有保障。

  水皮幽默地说,炒股就是炒预期,上半年的下跌,罪魁是房地产;而7月1日,万科股价见底开始回升。此后万科的走势也一路上扬,9月底,万科从最低点6元多回到了4月调控时的9元多,也暗示着股市大幅上涨在即。

  对房价与股价关系,他总结说:“房价上涨,股价下跌;房价稳定,股价止稳;房价松动,股价上涨。”

  水皮指出,尽管7月初行情就启动,但并未一路单边向上,而是起起落落,尤以9月为甚。这是因为那段时间三大矛盾不仅困扰着决策者,也困扰着投资者。而随着近期这三大“纠结”明朗化后,股市不涨也难。

  第一大矛盾是加息还是不加息。国庆节后,央行决定对六大行提高存款准备金率0.5个百分点,就等于明确告诉公众,至少年内不再可能加息;第二个矛盾,是房地产调控加码还是不加码?节前出台的“新五条”,其调控力度都没有超过4月份的“国十条”,强调的是执行。因此,靴子落地,股市上扬;第三个矛盾,人民币升值不升值?目前的形势很明显:人民币升值长期化不可避免,问题在于节奏。而人民币升值意味着以人民币计价的资产的升值,地产和银行是第一批受益者,股市也是。

  当上述三个因素近期都已明朗化后,股票开始上涨。水皮个人认为,在外围市场的道指已回归到11000点价值中枢时,A股下一个目标位是向3500靠拢。

  基于上述判断,普通股民接下来当如何操作?“手头有股票的,拿着偷着乐就好了。”水皮建议,股民不要老想着行情什么时候结束,不停看盘,而是要踏好节奏、选好股。

  他打个比方,现在的节奏就像开奥迪,加油起步会有个“悠起来”的过程,这个时候可能还不是太稳当,但一旦悠起来,后面的动能会很大。

  不过他特别提醒,会有板块轮动,但对普通股民而言,创业板最好不要碰。一方面是因为创业板迎来一周年的解禁潮,另一方面是前期的爆炒已透支了创业板中不少个股的未来,将来能否守住现在的股价,需要打个问号。“目前120多只创业板个股,我估计也就是有10家具有成长为大公司的潜质,其他大多没戏。”

  水皮强调,投资股市,还是要多分析,多研究,多了解公司的基本面,做出自己的判断,千万不能人云亦云。

  水皮到南京来做报告的消息,经本报预告后,得到不少热心读者、忠实粉丝响应,当天的会场坐得满满当当。投资者也不停提出关心的问题,请记者转告水皮。而水平表示,“在恢复性行情里面,投资策略应偏保守”,战略上乐观,战术上谨慎,寻找一些价值低估板块。

  答: 现在这轮行情,是在估值回归、价值低估板块会填平价值洼地,短期表现强劲,回到区段之后相对平稳。如果有大行情,大盘股板块会有一定机会。行情可能还有一波上涨,但这一轮行情中为主的大盘股,不会出现像前期中小盘那样翻几倍,指标性行业如金融、地产,30%-50%的上涨幅度就了不起了,追过高的涨幅没有必要。

  银行股的确值得关注,9月份它们中的指标股创出新低。此外,银行股在A股、H股的倒挂现象非常严重。如果大盘重回3500点,银行股当会有所作为。

  答:巴菲特的价值投资理论认为,当一个股票在1元价格是合理价位时,你起码要在比它低的时候购买,比如8毛。但对煤炭和有色板块来说,可能就要换种思路。

  从年初到现在,这个板块从未被低估过。比如说,它该值1元,但最低到1.05元时就会被人抢走了,高则会到3块钱。像这样的板块,就始终有交易性机会。有一定投资基础的股民可以关注它们的短期机会。

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