国内首个委托代理建房模式获肯定 价格比同类房

  记者在河南省许昌市采访领会到,国内首个按市场运作、以小我委托代办署理模式开辟的室第小区,将于本年9月底扶植落成交付利用。这个建筑面积7 。8万平方米的小区,代建对象次要针对本地中小学、幼儿园教师等城市中低收入阶级,住房均价低出同类地段市场均价35%,与疲软的房地产发卖市场比拟,这个小区在开工时衡宇几乎曾经订购一空,敏捷激活了城市中低收入者的住房消费。采访中,一些专家认为,这种新的开辟模式是建立房地产多元化供给市场的无益摸索,在必然程度上起到了以市场的法子处理民生问题的感化,值得激励自创。

  这个通过小我委托代办署理模式开辟、名为“书香苑”的室第小区,因为价钱远低于市场均价,以至比本地一些经济合用房小区均价还低,被称为“布衣地产”,深受城市中低收入阶级的接待。

  健康路小学教师宋小军是这个项目标第一个参与者,他说:“我看房看了五六年,这下终究买到本人能买得 起 的 房 子 了 。 ” 他 说 : “ 我 从2004年起起头看房,越看价越高,越看越买不起,工作10多年了,还带着妻子孩子和白叟住在不到50平方社的屋里。此次我选了一套120平方米摆布的房子,总房价20万元出头,比商品房廉价良多,我拿出全数积储10万元交了首付,往后就靠贷款了,这种模式出格适合我们。”

  记者领会到,这个小区于2009年9月动工,分三期开辟,共有12幢多层和四幢小高层,到2011年6月,12幢多层、456套房已全数交工,入住率达到71%;四幢小高层到本年9月底交工。小区衡宇面积在80平方米至140平方米之间,此中中小户型占到80%。

  在价钱上,这个小区多层均价在1600元,远低于2700元摆布的市场平均价价钱;小高层因为近几年原材料价钱上涨等要素,均价从本来的2157元上涨到了2391元,但仍然远低于本地小高层3900元至4200元的市场均价。

  这个小区位于许昌市老城区,位置并不偏僻,附近有两所小学和两所中学,在本地属于劣势教育资本;周边病院、超市等糊口配套齐备。购房户中,市区两级教师约有230多户,占到了30%摆布,其它次要是本地一些收入偏低的单元职工。

  许昌市魏都区的小学教师赵明说:“我传闻这个项目后,回家一筹议第二天就交了5万元预付款,这个价钱和我泛泛看的每平方米二三千元的楼盘比拟廉价太多了。”他说,比本人加入工作早几年的赶上了集资建房,往后的只能买商品房了,但两口儿每月收入加一路还不敷买一平方米的,像本人这个环境的同事有良多,根基都和白叟住一路,像如许的代办署理建房模式现实上还带有必然公益性质,大师很接待。

  许昌市的小我委托代办署理建房采纳双公司运作,即由惠民房产中介公司和惠民房地产开辟公司两家公司来实施,把有住房需求、志愿参与建房的小我组织起来,把各项成本向参与者完全公开,公司通过收取提前限制利润率的代办署理办事费的体例盈利。

  公司担任人杨金城引见说,城市中低收入阶级对住房需求的市场空间庞大,但最大的妨碍就是房价过高。2007年公司成立后,决定针对中低收入阶级、按照代办署理建房的模式来开辟。在2007年第一次参与地盘竞标时,总共有2000多人报名加入,光教师就有1097名,还呈现了彻夜列队预订房号的场景,3天之内就收到了预交建房款2000多万元。但后来因地盘拍卖价钱过高,超出了公司给客户房价每平方米不跨越1350元的许诺,随后放弃竞拍。

  2008年后,拿下这块地盘的开辟商由于地价过高、市场萎靡等问题,向当局提出退地。颠末与当局的沟通协商,在许昌市当局的积极支撑下,惠民公司正式衔接了这块地盘。因为第一次的竞标失败,此次只要357人预交了建房款,但跟着项目真正进入实施,很多客户上门预交建房款,提前预订一空。

  代办署理建房模式受接待的一个焦点就是成本完全公开、利润提前限制。杨金城引见说,公司和每一个参与者签定合同,把成本中的各项形成和折算出的每平方米的价钱,向参与者完全公开,并把公司的代办署理办事费商定在7%。同时成立由参与者构成的11人的监管组,对项目进展、工程扶植、资金领取等进行全程监管。与保守的地产开辟模式比拟,这种模式没有售楼部、没有告白收入、不依赖银行贷款,利润又提前限制,如许的项目才能做到平价房产。

  原魏都区教体局局长宋云峰引见说,这个项目有区教育系统100多名教师加入,该当说在处理教师住房难问题上阐扬了主要感化。集资建房打消后,针对教师住房难、群众呼声大的问题,已经和几家开辟商联系过团购,但价钱仍然难以接管。此次很多教师之所以加入代办署理建房,由于这种模式成本和利润都是通明的,价钱上与教师们的收入比拟也能接管,又能参与到工程质量和资金监管中,群众很接待,也确实为中低收入阶级办了功德。

  按照惠民公司在许昌市40多个单元的市场调研,有志愿参与此种模式建房意向的人达1万多人,次要分三品种型的住房需求者,即:自住型、改善型和农村生齿进城务工者。杨金城引见说,大部门客户属于买不起商品房,又不克不及享受廉租房和经适房,按照我们的抽样查询拜访匡算,这品种型的需求者约占全市需房者65%摆布,需求潜力庞大。

  记者采访领会到,小我委托代办署理建房模式是由小我合作建房脱胎而来。几年前,小我合作建房曾在全社会惹起普遍关心,先后有50多个城市成立了小我合作建房组织,结合消费者预备本人开辟扶植平价房,但最初都鸣金收兵。许昌的这种小我委托代办署理建房模式也是通过将志愿参与建房者组织起来,开辟扶植平价房,但处理了小我合作建房具有的合法性、规范性和专业性不足等问题。

  小我委托代办署理建房模式吸收了小我合作建房“客户前置”的利益,即起首搞市场需求查询拜访,提前锁定客户,同时吸收了房地产开辟企业公司化运作的规范操作方式,但又区别于大多房地产开辟企业运作模式。

  在运营方式上,房地产开辟商扶植的商品房是自主扶植,自主订价,自主运营发卖,客户后置;而小我委托代办署理建房是客户前置,即提前商定好客户,并受他们的委托,按照他们的志愿和要求设想建房,提前协商商定代建房价,提前商定代办署理办事费收取的比例,建房成本全面公开,自始至终属于代办署理行为;在资金投入上,开辟商是自行投资开辟扶植,委托代办署理小我建房是以需房消费者投资为主,公司资金作为辅助而实施的一种代办署理建房行为,而且从设想到扶植,要全面听取需房消费者的看法,同时建房的全过程处于需房消费者的参与和监视之下。

  在资金办理办理上,采用“多方共管,公开通明”的体例,即每小我预交的建房资金由代办署理公司方、出资人代表方构成住房扶植监管组共管,在银行开立预存资金账户,银行预留印章分设分担,在资金利用时,各方在用款子目申请书上配合签字后,方可利用资金。并由银行参与资金监管,确保资金的平安办理和利用。

  2011年11月,许昌市又一个用代办署理建房模式开辟的六和花圃小区项目也正式动工。这个占地面积106亩、有13幢高层的小区,共计1350套房源,此中有1200套采用惠民公司的小我委托代办署理模式开辟,衡宇均价仅为2760元,而同类高层室第市场价在4300元摆布,曾经全数订出。

  杨金城引见说,这种模式操作曾经趋于成熟规范,各个环节出格是资金办理利用等焦点问题都在法令律例和参与者的监管之下;营销告白推广和发卖办事等环节的削减,大大降低了办理成本费用,有益于平抑房价,使房地产开辟扶植走向多体系体例、多机制、多种模式并举的场合排场,也降低了房地产开辟企业对银行贷款的过度依赖。

  河南省社科院院长喻新安认为,这种新的开辟模式改变了当前房地产开辟模式过于单一的情况,有助于借助市场力量使房地产开辟市场回归理性。平抑房地产价钱,一方面需要相关政策的落实到位,另一方面也更需要新的市场主体、新的开辟模式,培育多元化的市场力量。

  一些专家认为,这种开辟模式通过完全市场化的运作,在必然程度上达到了当局保障房扶植的民生方针,丰硕了低端室第市场的供给,对于平抑房价、激活中低收入阶级购房需求有积极感化,值得自创推广。

  近期以来,保障房分派遇冷的现象几次呈现,河南、广东、湖北、河北等省份部门城市都曾呈现经适房发卖较着“供过于求”的现象,很多楼盘的发卖比例不足一半,以至只要一、二成。在郑州、武汉等城市,首批公租房也蒙受了市场冷遇。河南财经政法大学副传授张金波认为,这反映出仅凭当局力量很难满足多元化的市场需求,特别是住房需求涉及交通、教育、医疗等多个方面,建保障房是当局做的惠民工程,但这并不料味着当局要完全包揽,也该当考虑若何激活市场力量来处理问题。

  河南省社科院副院长谷建全等专家认为,比拟之下,许昌的小我委托代办署理建房模式是一种无益的摸索,处理了经济合用房面对的几个难点问题。起首是切实降低了房价,使当局从经适房扶植、分派、办理等事务中解脱出来;其次是强化了通明度,在购房者的参与下,可以或许确保质量;此外,供求两边间接挂钩,可以或许消弭地产泡沫。这对于推进经适房的市场化运作有主要的参考意义,特别在二、三线中小城市成长潜力较大。

  另一方面,一些处所干部认为,这种模式老苍生很接待,申明它很有生命力,作为一种无益摸索,需要不竭在实践中成熟完美,当局也应赐与鼎力支撑;但同时,这种模式与现行的房地产开辟模式有冲突,次要是好处冲突太大,也使得处所当局在支撑和推广上非分特别隆重;此外,在地盘招拍挂市场上可否在可接管价位成功举牌,也是一大挑战。

  一些学者和专家建议,对于雷同的微利地产开辟模式立异,当局应赐与必然的政策搀扶,以至能够视 同 保 障 性 住 房 享 受 相 关 优 惠 政策,如在城市配套费、墙改基金、电力配套费等处所行政事业性收费上赐与减免。在税收政策上,清理一些现实上反复纳税的项目,将既有的增值税优惠政策落实到位等,在成本通明的开辟模式下,这些政策还会鞭策房价较大幅度下降。另一方面,建议当局在地盘供应方面赐与支撑,好比,能够采纳地盘价拨的体例,或者有针对性地采纳挂牌体例予以支撑。同时,建议相关部 门 加 强 对 类 似 新 开 发 模 式 的 关心,赐与指导和协助。

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